Funciones del presidente de una comunidad y del administrador
Introducción
En una comunidad de propietarios intervienen varias figuras: la junta, el presidente y el administrador de fincas. A veces se confunden las responsabilidades del presidente y del administrador. En este artículo aclaramos las funciones de cada uno según la ley y la práctica habitual en Granada y en el resto de España.
Quién es el presidente de la comunidad
El presidente es un propietario elegido por la junta para representar a la comunidad frente a terceros y para ejecutar los acuerdos adoptados en junta. No es obligatorio que exista un presidente si la junta decide otra forma de organización, pero en la práctica casi todas las comunidades tienen uno. El cargo suele ser temporal (por ejemplo, un año o hasta la siguiente junta) y puede ser retribuido o no, según lo que acuerden los estatutos o la junta.
Funciones del presidente
El presidente suele:
- Convocar y presidir las juntas de propietarios.
- Representar a la comunidad en juicios y ante la administración, salvo que la junta acuerde otra cosa.
- Adoptar medidas urgentes en caso de riesgo o daño inminente (por ejemplo, una avería grave), dando cuenta a la junta después.
- Velar por el cumplimiento de los acuerdos y de la normativa.
El presidente no decide por sí solo los asuntos que corresponden a la junta; ejecuta lo que la junta ha acordado y representa a la comunidad en los actos que la ley o los estatutos le encomiendan.
Quién es el administrador de fincas
El administrador es un profesional (o empresa) contratado por la comunidad para llevar la gestión técnica, económica y administrativa del edificio. No es un propietario elegido como cargo, sino un servicio externo cuya labor se coordina con la del presidente.
Funciones del administrador
El administrador de fincas suele:
- Redactar las convocatorias de junta y las actas.
- Gestionar el cobro de cuotas y derramas.
- Llevar la contabilidad de la comunidad.
- Contratar y seguir los servicios (limpieza, mantenimiento, seguros) según lo acordado en junta.
- Asesorar al presidente y a la junta en materia normativa y de buena gestión.
- Mantener la documentación de la comunidad (actas, contratos, certificados) y ponerla a disposición de los propietarios cuando corresponda.
En resumen: el presidente representa y preside; el administrador gestiona el día a día y asesora. Si desea más detalle sobre las tareas del administrador, puede leer qué hace un administrador de fincas.
Qué dice la ley sobre cada figura
La Ley de Propiedad Horizontal recoge los órganos de gobierno de la comunidad: la junta de propietarios, el presidente —y en su caso vicepresidentes—, el secretario y el administrador. Dos matices que suelen sorprender:
- El cargo de presidente es obligatorio y se elige entre los propietarios, por elección, turno rotatorio o sorteo. No es un puesto voluntario en sentido estricto: el designado puede solicitar su relevo al juez alegando causa justificada, pero no puede limitarse a rechazarlo.
- Los cargos de secretario y administrador pueden acumularse en la misma persona, y de hecho es lo habitual cuando la comunidad contrata a un administrador de fincas profesional.
Responsabilidad: hasta dónde llega cada uno
Es la duda que más preocupa a quien acaba de asumir la presidencia. En términos generales:
- El presidente responde de ejecutar los acuerdos de la junta y de actuar con la diligencia propia del cargo. No responde con su patrimonio personal de las deudas de la comunidad por el simple hecho de ser presidente, pero sí puede responder si actúa al margen de los acuerdos o desatiende una situación de riesgo conocida.
- El administrador responde profesionalmente de su gestión. Si es colegiado, cuenta además con un seguro de responsabilidad civil, algo que conviene verificar antes de contratarlo. Puede comprobar la colegiación en el Colegio de Administradores de Fincas de Granada.
Esta separación es justamente lo que hace útil contar con un administrador profesional: descarga al presidente de la parte técnica y documental, que es donde se concentra el riesgo. Si acaba de asumir el cargo, le será útil la guía para presidentes de comunidades.
Cómo se coordinan presidente y administrador
En la práctica, el presidente y el administrador trabajan de forma coordinada: el administrador prepara convocatorias, actas y propuestas, y el presidente preside la junta y firma los documentos que deba firmar. Ante dudas legales o técnicas, el administrador asesora al presidente y a la junta para que las decisiones se tomen con la información adecuada.
Si su comunidad en Granada busca un administrador que trabaje con claridad y cercanía, puede solicitar presupuesto sin compromiso.