Qué revisar antes de aprobar una derrama
Introducción
Una derrama es una aportación extraordinaria de los propietarios para financiar un gasto no previsto en el presupuesto ordinario. Antes de aprobarla en junta, conviene que la junta y el administrador de fincas revisen varios puntos para que el acuerdo sea válido, claro y ejecutable. En este artículo resumimos qué revisar antes de aprobar una derrama.
Que el gasto esté bien definido
La convocatoria y el orden del día deben describir con claridad el objeto de la derrama: por ejemplo, “obras de rehabilitación de fachada”, “reparación del ascensor” o “sustitución de la cubierta”. Los propietarios deben saber a qué se destina el dinero antes de votar. Si hay varios conceptos, es preferible desglosarlos.
Presupuesto y importe total
La junta debe conocer el importe total de la derrama y, en la medida de lo posible, un desglose o presupuesto que justifique el gasto. No es obligatorio adjuntar tres ofertas en todos los casos, pero disponer de al menos un presupuesto razonable da transparencia y evita sorpresas posteriores.
Mayoría necesaria
La Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos fijan las mayorías para aprobar derramas. Según el tipo de obra o gasto, puede exigirse mayoría simple, mayoría cualificada o unanimidad. El administrador debe asesorar sobre la mayoría aplicable y el acta debe reflejar que se ha alcanzado.
Criterio de reparto
Lo habitual es repartir la derrama por cuota de participación (los mismos porcentajes que las cuotas ordinarias). La convocatoria y el acta deben dejar claro el criterio de reparto y el importe que corresponde a cada propietario (o al menos la forma de cálculo), para evitar reclamaciones.
Plazos de pago
Conviene acordar si la derrama se paga en un solo plazo o en varios, y en qué fechas. Si las obras se van a ejecutar por fases, a veces se vincula el pago a la ejecución. Todo ello debe constar en el acta para que el administrador pueda gestionar el cobro con claridad.
Si el fondo de reserva puede cubrir parte del gasto
Antes de fijar el importe de la derrama, conviene comprobar el estado del fondo de reserva de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a dotar un fondo de reserva que no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario, y está pensado precisamente para atender obras de conservación y reparación.
Si el fondo tiene saldo suficiente, la junta puede plantearse cubrir con él una parte del gasto y reducir la derrama, o reservarlo para imprevistos durante la obra. Es una decisión que conviene tomar con las cuentas delante, no de forma improvisada en la propia junta. Revisar esto forma parte del presupuesto anual de la comunidad.
Qué pasa si algún propietario no paga
Una derrama aprobada válidamente en junta es exigible a todos los propietarios, también a quienes votaron en contra o no asistieron. Conviene que la junta sea consciente de esto antes de aprobar importes elevados: si la comunidad ya arrastra problemas de morosidad, una derrama grande puede tensionar la tesorería justo cuando hay que pagar al contratista.
En esos casos es prudente prever un calendario de pago más holgado, o valorar si conviene actuar antes sobre los impagos existentes. El administrador puede orientar sobre cómo reducir la morosidad antes de asumir un compromiso de gasto importante.
Errores habituales que conviene evitar
- Aprobar sin importe cerrado. Un acuerdo del tipo “se aprueba la obra por el importe que resulte” genera reclamaciones después.
- No dejar constancia de la mayoría alcanzada en el acta. Sin eso, el acuerdo es más fácil de impugnar.
- No concretar el criterio de reparto, dando por hecho que “es por coeficiente”.
- Olvidar los gastos asociados a la obra principal: dirección técnica, licencias, tasas o el propio IVA.
Puede ampliar este punto en errores frecuentes en la gestión de comunidades.
Resumen
Antes de aprobar una derrama, revise: que el gasto esté definido, que el importe y el presupuesto sean razonables, que la mayoría legal se alcance, que el reparto sea claro y que los plazos de pago queden fijados. Si desea más contexto sobre las derramas, puede leer cómo gestionar bien las derramas. Si su comunidad en Granada necesita asesoramiento para una derrama o para la gestión de su comunidad, puede solicitar presupuesto sin compromiso.