Estatutos de la comunidad de propietarios: qué son y cómo modificarlos
Introducción
Los estatutos son las normas internas que regulan el funcionamiento de una comunidad de propietarios: uso de elementos comunes, reparto de gastos, limitaciones de actividades, régimen de obras y cualquier otra regla que la comunidad quiera establecer más allá de lo que dicta la Ley de Propiedad Horizontal. No todas las comunidades tienen estatutos propios; cuando no los hay, se aplica directamente la ley y, si existe, el reglamento de régimen interior.
Conocer los estatutos de su comunidad es importante tanto para el presidente como para cualquier propietario, ya que regulan aspectos que afectan al día a día del edificio.
Qué regulan los estatutos
Los estatutos pueden incluir, entre otras cuestiones:
- Uso de elementos comunes: terrazas, patios, cubierta, fachada, zonas de paso. Por ejemplo, si se permite tender ropa en la fachada o instalar toldos de un determinado color.
- Actividades permitidas y prohibidas: si se pueden ejercer actividades profesionales en las viviendas, si hay restricciones sobre alquiler turístico, si se prohíben determinados usos (almacenamiento de materiales peligrosos, etc.).
- Reparto de gastos: los estatutos pueden establecer criterios de reparto distintos al coeficiente de participación para determinados gastos (por ejemplo, que el gasto de ascensor lo paguen solo los pisos superiores).
- Obras en elementos privativos: pueden exigir autorización de la comunidad para obras que afecten a la fachada o a la estructura.
- Órganos de gobierno: pueden regular aspectos del funcionamiento de la junta, del presidente o del administrador que la ley deja a la autonomía de la comunidad.
Los estatutos se inscriben en el Registro de la Propiedad, lo que les da publicidad frente a terceros: cualquier comprador de una vivienda en el edificio queda vinculado por ellos.
Diferencia entre estatutos y reglamento de régimen interior
Son dos documentos distintos:
- Estatutos: regulan derechos y obligaciones de los propietarios, reparto de gastos y uso de elementos comunes. Se inscriben en el Registro de la Propiedad. Modificarlos requiere mayorías cualificadas.
- Reglamento de régimen interior: regula normas de convivencia (horarios de piscina, uso del garaje, normas de ruido). No se inscribe en el Registro. Se aprueba y modifica por mayoría simple en junta.
El reglamento complementa a los estatutos pero no puede contradecirlos.
Cuándo conviene modificar los estatutos
Las comunidades pueden necesitar actualizar sus estatutos cuando:
- Cambia la normativa: nuevas leyes sobre accesibilidad, alquiler turístico o eficiencia energética pueden hacer que los estatutos queden desactualizados.
- Surgen nuevas necesidades: por ejemplo, regular la instalación de puntos de carga para vehículos eléctricos en el garaje, el uso de patinetes en zonas comunes o la instalación de placas solares.
- Hay conflictos recurrentes: si los mismos conflictos entre vecinos se repiten por falta de regulación, unos estatutos actualizados pueden prevenirlos.
- Los estatutos originales son muy antiguos: muchos edificios tienen estatutos de hace décadas que no contemplan situaciones actuales.
Cómo se modifican
Acuerdo en junta
La modificación de estatutos debe aprobarse en junta de propietarios. La ley exige unanimidad para la mayoría de las modificaciones, aunque algunos cambios concretos (como establecer cuotas especiales de gastos o regular el alquiler turístico) pueden aprobarse con mayorías cualificadas según la normativa vigente.
El punto debe incluirse en el orden del día de la convocatoria de junta con claridad suficiente para que los propietarios conozcan qué se propone modificar.
Redacción del acuerdo
El acuerdo debe especificar el artículo o artículos que se modifican, la nueva redacción y la mayoría alcanzada. El administrador suele preparar la propuesta y redactar el acta con el acuerdo adoptado.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para que la modificación sea oponible frente a terceros (futuros compradores, por ejemplo), debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este trámite tiene coste (notario y registro) que la junta debe tener en cuenta al aprobar la modificación.
Qué pasa si no hay estatutos
Si la comunidad no tiene estatutos inscritos, se aplica directamente la Ley de Propiedad Horizontal y, en lo que regulen, los estatutos del título constitutivo (la escritura de división horizontal). La comunidad puede funcionar perfectamente sin estatutos propios, pero puede optar por redactarlos si necesita regular aspectos que la ley no cubre o que quiere concretar.
Consejos prácticos
- Solicitar una copia de los estatutos al administrador o en el Registro de la Propiedad si no los tiene.
- Leer los estatutos antes de proponer una modificación: a veces lo que se quiere regular ya está contemplado.
- Consultar con el administrador las mayorías necesarias antes de llevar el punto a junta, para evitar aprobar un acuerdo que después sea impugnable.
- Si la modificación afecta a derechos de algún propietario (por ejemplo, limitar un uso que tenía reconocido), valorar las implicaciones legales antes de votar.
Cumplir y respetar los estatutos forma parte de las obligaciones de la comunidad de propietarios. Un administrador que conoce bien los estatutos de cada comunidad que gestiona puede asesorar con criterio y evitar errores frecuentes.
En Argente del Castillo asesoramos a las comunidades de Granada y provincia sobre sus estatutos y, cuando es necesario, coordinamos el proceso de modificación. Si tiene dudas, puede contactarnos o llamarnos al 958 126 178.