Derramas en comunidades: cómo gestionarlas bien
Introducción
Las derramas son aportaciones extraordinarias de los propietarios para hacer frente a gastos no previstos en el presupuesto ordinario de la comunidad. Obras en la fachada, reparación del ascensor, instalación de medidas de accesibilidad o de eficiencia energética, o cualquier otro gasto que la junta apruebe y que no esté cubierto por las cuotas habituales pueden financiarse mediante una derrama. Gestionarlas con claridad evita malentendidos, reduce reclamaciones y facilita que las obras o reparaciones se ejecuten correctamente. En este artículo explicamos qué es una derrama, cómo se aprueba y ejecuta y qué conviene tener en cuenta para una gestión ordenada en su comunidad.
Qué es una derrama y cuándo se usa
Una derrama es un pago extraordinario que los propietarios deben realizar para financiar un gasto concreto acordado en junta. Se aprueba cuando hace falta financiar una obra, una reparación importante o cualquier gasto que no esté cubierto por el presupuesto anual. La Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad fijan las mayorías necesarias para aprobarla. En muchos casos se exige una mayoría cualificada (propietarios y cuotas de participación); para obras que modifiquen elementos comunes o la estructura del edificio pueden aplicarse requisitos más estrictos. El administrador de fincas puede asesorar sobre la mayoría necesaria en cada caso.
No confundir la derrama con las cuotas ordinarias: estas últimas cubren el presupuesto anual (limpieza, seguros, mantenimiento, etc.); la derrama es algo excepcional y debe quedar reflejada en el acta de la junta.
Cómo aprobar y ejecutar una derrama
Acuerdo en junta
La junta de propietarios debe aprobar el importe total de la derrama, el criterio de reparto (normalmente por cuota de participación), el plazo de pago y, en su caso, las condiciones de la obra o del gasto. Es importante que el orden del día de la convocatoria incluya este punto con claridad y que el acta refleje el acuerdo adoptado y la mayoría alcanzada. El administrador redacta el acuerdo en el acta y, a partir de ahí, se puede proceder al cobro y a la ejecución de la obra o del gasto.
Si la comunidad no tiene liquidez suficiente para adelantar el pago a los proveedores, a veces se acuerda que los propietarios vayan pagando según se ejecuten las obras o que la derrama se fraccione en varios plazos. Todo ello debe quedar aprobado en junta.
Comunicación a los propietarios
Todos los propietarios deben conocer el importe que les corresponde y el plazo de pago. Una comunicación clara por escrito (carta, email con acuse, etc.) reduce reclamaciones y retrasos. Incluir un desglose por propietario y el criterio de reparto (cuota de participación) ayuda a que no haya dudas. El administrador suele encargarse de enviar esta comunicación y de responder a las consultas.
Cobro y justificación
El administrador suele encargarse del cobro de la derrama y de ir justificando los pagos a proveedores según se ejecuten las obras o los servicios. La transparencia en este proceso es fundamental: los propietarios deben poder ver que su dinero se destina a lo acordado. Si un propietario no paga su parte, la comunidad puede actuar para reducir la morosidad en los términos que permitan la ley y los estatutos.
Consejos prácticos
- Incluir en la convocatoria de junta el importe total previsto y el criterio de reparto, para que los propietarios puedan decidir con información.
- Dejar reflejado en el acta el acuerdo con precisión: importe, reparto, plazos y, si aplica, condiciones de la obra.
- Comunicar por escrito a cada propietario su cuota y el plazo.
- Llevar un control claro de los cobros y de los pagos a proveedores.
Las obligaciones de la comunidad incluyen la correcta gestión de los fondos; una derrama bien gestionada es una muestra de transparencia y orden.
En Argente del Castillo ayudamos a las comunidades de Granada y provincia a preparar y gestionar derramas con orden y claridad. Si desea solicitar presupuesto o más información, puede contactarnos o llamarnos al 958 126 178.